Renta Vs. Compra de una casa. La Regla del 5%
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New York, Bertha Camel
La percepción común es que si se puede comprar una casa con un pago de hipoteca igual a —o menos de— lo que de otro modo pagaría en alquiler, entonces comprar es una buena decisión.
Esta forma de pensar sobre la decisión de alquilar versus comprar es extremadamente errónea. La comparación del pago de una hipoteca con el
alquiler no es una comparación de manzanas con manzanas.
Para evaluar adecuadamente la decisión de alquiler versus compra, necesitamos comparar los costos totales irrecuperables del alquiler al total de los costos irrecuperables de propiedad.
Eso puede parecer una tarea complicada pero lo he reducido a un simple cálculo. Te vamos a dar una forma sencilla de pensar sobre la decisión de alquilar versus comprar. Antes de llegar a la regla del 5%, expondremos las suposiciones que se han incluido. Un costo irrecuperable es un costo que paga sin valor residual asociado.
Cuando hablamos del costo total irrecuperable de alquilar, el número es muy fácil. Es solo la cantidad que está pagando en concepto de alquiler. Para el
propietario de una casa, los costos irrecuperables son un poco más difíciles de precisar. El propietario tiene un pago de hipoteca, que se siente como un alquiler lo que lo convierte en un número fácil de comparar con el alquiler.
Pero no es una comparación significativa. El pago de una hipoteca no es un costo irrecuperable. Es una combinación de interés y reembolso del principal.
Los costos irrecuperables para un propietario son impuestos a la propiedad, costos de mantenimiento y costo de capital. Son estos costos los que debemos comparar con el alquiler. Los impuestos a la propiedad son bastante fáciles para que la mayoría de la gente lo comprenda. Usted paga el impuesto para ser dueño de la casa.
Y no hay valor residual. Los impuestos a la propiedad son generalmente el 1% del valor de la vivienda. Esa es la primera parte de la regla del 5%. Entonces tenemos que pensar en los costes
de mantenimiento. Los costos de mantenimiento cubren una amplia gama de gastos. Pueden ser
elementos grandes como reemplazar un techo. o renovar una cocina para mantener el valor de la vivienda. Pero también pueden ser pequeñas cosas como rehacer el calafateo en el baño. Fijar el número correcto estimar los costos de
mantenimiento no es fácil. Y los datos sobre los costes medios de mantenimiento no están fácilmente disponibles. Pero la mayoría de la gente sugiere usar 1% del valor de la propiedad por año en promedio. Esta es la segunda parte de la regla
del 5%.
Finalmente, la última y más importante pieza a la regla del 5% está el costo de capital. Este costo irrecuperable debe desglosarse en dos componentes, el costo de la deuda y el costo del capital social. La mayoría de los propietarios financian la compra. de su casa mediante una hipoteca. Usemos un nuevo propietario como
ejemplo. Dicen que ponen un 20% y financiar el 80% restante con hipoteca. El 80% que se ha financiado con hipoteca resultará en costos de intereses.
A partir de abril de 2019, puedo encontrar fácilmente las hipotecas en línea por poco menos y poco más del 3%. Llamemos a los intereses hipotecarios un costo irrecuperable del 3%. Hasta este punto. Creo que todo de las entradas a la regla
del 5% son bastante intuitivas. Impuestos a la propiedad, costos de mantenimiento e intereses hipotecarios.
El último, el costo del capital social es un poco menos intuitivo y requiere profundizar en algunos datos. En nuestro ejemplo para la hipoteca, ponemos un 20% de anticipo. En ese 20% hay un costo de capital social. Cuando pones un 20%
de descuento está eligiendo invertir en un activo inmobiliario.
Alternativamente, podrías haber continuado alquilando e invirtió el dinero del pago inicial en acciones. Es esa alternativa la que crea un costo de oportunidad que es un costo económico real incurrido por un propietario. Para estimar este
costo necesitamos subir con una estimación de los rendimientos esperados; tanto para inmuebles como para acciones. Un buen lugar para comenzar son los datos históricos. Al ver el “Anuario de 2018
de Credit Suisse Global Investment Returns” podemos hacernos una idea de los datos que se remontan a 1900. A nivel mundial, el rendimiento real de los bienes raíces, eso es neto de la inflación desde 1900 hasta 2017 fue de 1.3%. Aunque las acciones regresaron 5.2% después de la inflación. Si asumimos una inflación del 1,7% entonces estaremos pensando en un rendimiento nominal del
3% para el sector inmobiliario y un rendimiento nominal del 6,9% para las acciones.
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